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北京自住商品房该如何应对弃购

发布时间:2019-11-10 21:20:05

北京自住商品房该如何应对弃购?

房地产过度市场化超越了我国经济发展状况、居民收入水平,成为整个社会的沉重负担。北京市推出自住商品房,是地方政府强化自身住房保障的积极表现,但在纠正房地产过度市场化的过程中,也要注意矫枉过正可能带来的市场风险。

近期,三个北京自住型商品房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。与申购时的火爆不同,北京自住房在摇号后出现了较高弃购率。据媒体报道,面对弃购自住房问题,北京市住建委近日紧急召开会议,听取各方面的意见和建议寻求相关对策。

在国内楼市步入调整的大背景下,北京楼市也逐渐低迷,房价下滑是自住房出现较高弃购率的重要原因。北京市于去年10月出台自住商品房有关政策,规定自住房价格低于同区域房价30%,当时看来颇为巨大的价差让自住房成为市民关注的焦点。然而,目前疲软的房价让自住房的价格优势不再明显。

国家统计局18日发布6月份70个大中城市房价变动情况,全国房价上涨的城市仅有8个,北京榜上有名,环比上涨0.1%。北京房价在宏观统计数字中依旧坚挺,但在局部地区尤其是自住房所在区域,房价已出现明显调整。调研显示,近期北京市二手房市场出现明显下行,而自住房项目周边楼盘中则出现大幅下调价格的房源,部分降价房源与自住房的价格差已缩小到了10%以内。

今年北京两会期间通过的政府工作报告,将自住商品房定义为共有产权性质,也就是购房人和政府按比例共有自住房产权。自住房是北京市为解决中低收入群体和夹心层家庭的住房困难,推出的一种保障性住房。同时,自住房还兼顾有稳定住房市场的作用。去年底,住建部发出了发展共有产权住房的政策信号,今年4月份,住建部确定北京、上海等6个城市为全国共有产权住房试点城市。然而,不期而遇的楼市调整,让北京市的自住房遭遇到不小尴尬,也让住建部的全国共有产权住房试点面临考验。

自住房曾因为 便宜30% 而成为香饽饽,现在却被不少人弃购,尴尬是如何造成的?与自住房相关的土地出让是在去年底完成的,自住房的定价也是按照当时的土地出让价格等市场因素确定的。房地产建设需要一定的时间周期,如今自住房进入销售阶段,却偏赶上楼市步入调整期,弃购尴尬由此产生。自住房的售价此前可以做到便宜30%,是因为政府在土地出让阶段对房价进行提前锁定,也就是低房价来源于低地价。但这个 低房价 的逻辑起点,是北京地价节节高,北京楼市是只涨不跌,但这是不可能的。楼市一旦开始下跌,所谓的 低房价 必然消失,接着消失的就是购房热情。北京自住房具有保障房性质,其利润率较低,开发商积极投身其中是认为,自住房受市场追捧,项目销售回款应该很快,较高的资金周转率将为企业带来收益。目前北京自住房虽有弃购,但还没有影响整体销售情况。但本轮楼市调整的时间和空间谁都无法预判,未来如果房价进一步回落,自住房也定会出现更高弃购率。一旦其销售进度影响到房企资金周转,北京自住房的建设进度也将受到影响。

弃购,仅是自住商品房遭遇的尴尬之一。北京每年新建商品房一共10多万套,而自住商品房去年推出了2万套,今年则计划供应5万套,占商品房总供应量的近一半。计划推出的 海量 自住房,可能是一个更大的尴尬。如果北京楼市在未来几年持续调整, 5万套 的定价和销售将成为一对无法平衡的矛盾。大兴、房山等地有大量自住房项目正在开发建设,在同区域的一些开发商近日已放言,将比照自住房进行定价。也就是说,未来自住房周边可能出现平价甚至低价的商品房项目。在这种态势下,自住房如何定价?价格高无疑将导致严重的弃购。如果自住房不断降低价格,其后果也许更严重,它可能导致北京楼市进入螺旋式下降。在本轮楼市调整过程中, 5万套 甚至可能成为北京楼市的一个潜在风险点。

自1998年开始房改,国家住房政策中的市场化味道越来越浓、保障越来越淡,同时,我国住房价格则越来越高。房地产过度市场化超越了我国经济发展状况、居民收入水平,成为整个社会的沉重负担。北京市推出自住商品房,是地方政府强化自身住房保障的积极表现,但在纠正房地产过度市场化的过程中,也要注意矫枉过正可能带来的市场风险。

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